Los cambios de la reforma fiscal a partir de 2015 no van a dejar a nadie indiferente. Y menos a los que vendan una vivienda. Los propietarios que hayan comprado su vivienda antes de 1986 o entre 1986 y 1994 serán los más perjudicados. Si el Gobierno aprueba estos cambios, se eliminarán los coeficientes de abatimiento y de inflación acumulada en el precio. A partir del año que viene, Hacienda no tendrá en cuenta la actualización del precio del dinero al calcular la ganancia por la venta de una casa.
“Mantener los coeficientes tiene sentido porque no es lo mismo comprar una casa de 50.000 euros en los años 80 que una 50.000 euros en 2013, al igual que al venderla en diferentes fechas no se obtendría la misma ganancia”, explica Antonio Paredes, experto del Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha), que todavía no cree que el Ejecutivo vaya a eliminarlos. El sentido de esta norma, según creen algunos expertos, sería complacer a Bruselas para gravar de alguna forma la propiedad de inmuebles, a cambio de no suprimir de forma retroactiva la deducción fiscal por adquisición de vivienda.
¿En qué consisten los coeficientes?
Los coeficientes de Inflación están recogidos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado de cada año (artículo 35.2 de la LIRPF) y sirven para corregir los efectos que la inflación tiene sobre los bienes inmuebles. Por su parte, los de abatimiento responden a un cambio de régimen tributario que hubo en el 96 que llegaba incluso a eliminar la tributación en inmuebles muy antiguos. Ese régimen que hubo en el 96 se mantuvo en 2006 y a partir de este año se decidió eliminar progresivamente este régimen y se estableció un sistema de prorrateo. Según el número de años anteriores a 2006 y posteriores, se tributaba más a medida que transcurrían los años. Si un bien se compra en 86 y se vende en 2011, del 86 al 2006 son 20 años y 2006 a 2011 son 5 años, tributaría 5/25, cuantos más años pasen mayor será la tributación y se elimina gradualmente el anterior régimen transitorio.
“Dicho coeficiente es del 11,11%, por cada año de permanencia que exceda de dos desde su compra hasta el 31 de diciembre de 1996. Es decir, que dependiendo de la antigüedad del inmueble, la reducción a aplicar podría alcanzar incluso el 100%, no tributando nada por los inmuebles adquiridos antes de 1986″, explica José María Moyano, socio director del área de Derecho fiscal de Adarve Abogados. “La eliminación total y radical es un auténtico mazazo porque las personas que tenían inmuebles de hace años y no tenían previsto venderlos, les puede obligar a intentarlos venderlos antes de que la medida se apruebe. Es mucho dinero la notable diferencia que supone”, apunta Paredes.
¿Cuánto aumenta la plusvalía?
El resultado será que los que vendan su casa en 2015 pagarán un impuesto de plusvalía mucho más alto… unas subidas que pueden ser de miles de euros. Manolo vende una casa por 180.000 euros y la compró por 120.000 euros en 1985:
Si se vende en 2014, en la declaración de la renta del año 2013, la plusvalía corregida será de 6.122 euros y la cuota a pagar 1.290,6 euros.
Si se vende en 2015, la tributación será de una plusvalía bruta de 60.000 euros y la cuota a pagar será de 13.280 euros.
La diferencia de comprar entre 2014 a 2015 será de 11.989 euros, esto es, de un 929%.
Por otra parte, Juan compró una casa de 100.000 euros en 1990 y la vende por 150.000 euros:
Si se vende en 2014, en la declaración de la renta del año 2013, la plusvalía corregida será de 10.985 euros y la cuota a pagar 2.506,4 euros.
Si se vende en 2015, la tributación será de una plusvalía bruta de 50.000 euros y la cuota a pagar será de 10.880 euros.
La diferencia de comprar entre 2014 a 2015 será de 8.374 euros, esto es, de un 334,1%.
4 formas de librarse
Si finalmente se aprueba y entra en vigor, aún existen tres formas para no pagar este desproporcionado aumento de impuestos:
Si vendes la vivienda y la ganancia obtenida por completo la reinviertes en la compra de otracasa antes de que pasen dos años, mientras ambas sean residencia habitual, se disfrutará de una exención del 100%.
Si tienes más de 65 años y vendes la vivienda en 2015 y reinviertes la ganancia total obtenida en la contratación de un seguro de renta vitalicia, tampoco tendrás la obligación de pagar la plusvalía.
Si a la hora de vender una vivienda, calculas el precio del impuesto sobre la plusvalía para incrementárselo al precio final de la transacción, aliviará en cierta forma este ‘impuestazo’, aunque tampoco existe mucha maniobra en la negociación del precio con la tendencia general de los mercados a la baja y las dificultades de financiación.
Compensación por pérdidas patrimoniales. “Habrá que analizar si se dispone de crédito fiscal, por pérdidas habidas durante los cuatro ejercicios anteriores, o bien, si dicha ganancia se puede compensar con alguna de signo contrario habida en ese mismo ejercicio, como por ejemplo, con alguna pérdida por la venta de otro inmueble por debajo del precio de compra. En este sentido cabe compensar dicha ganancia con otras pérdidas patrimoniales”, explican desde Adarve Abogados.
