El alquiler con opción a compra es un contrato normal de arrendamiento por medio del cual, el inquilino, se reserva además el derecho de manera exclusiva de comprar el inmueble. En dicho caso, un porcentaje de la rente pagada en concepto de alquiler será descontado del precio final de venta que ha sido pactado en el contrato inicial de arrendamiento.
Es un contrato atípico, huérfano de una específica regulación. En base a esa falta de regulación y al amparo del principio de la autonomía de la voluntad y de la libertad de pacto las partes contratantes tienen un amplio margen a la hora de estipular las cláusulas del contrato.
Concepto
El Tribunal Supremo define la opción de compra como aquel contrato de arrendamiento en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir o no celebrar otro contrato principal de compraventa. Con carácter general, en dicho contrato se acuerdan las siguientes cláusulas:
- El pago de una prima inicial en concepto del derecho de opción de compra, siendo ésta establecida en base a un porcentaje del precio pactado de venta.
- Fijación del precio de venta en el contrato inicial de arrendamiento que no podrá ser modificado por ninguna de las partes.
- Estipular un plazo para ejercer el derecho a compra.
- Indicación del porcentaje de renta que una vez ejercido el derecho a compra se descuenta del precio de venta. Este porcentaje, aunque puede mantenerse fijo durante todo el contrato, normalmente va reduciéndose conforme pasan los años. Así, por ejemplo, se puede estipular que el primer año se descontará el 100 % de la renta, el segundo sólo el 50 % y a partir del tercero el 25 %.
Inscribir la opción de compra en el registro de la propiedad
Conforme al artículo 14 del Reglamento Hipotecario, será inscribible (en el registro de la propiedad) el contrato de opción de compra, siempre que reúna los siguientes requisitos:
- Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
- Precio estipulado para la adquisición de la finca, y en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción. El precio estipulado puede no estar concretado, aunque sí deber ser susceptible de determinación.
- Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.
Obligaciones y derechos de las partes
El propietario del inmueble tiene la obligación de mantener su oferta y no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa para el mismo o para un tercero, durante el periodo de tiempo convenido.
Por otro lado el inquilino tiene el derecho exclusivo de compra de dicha vivienda al precio estipulado, con la rebaja del porcentaje de alquiler que se haya pactado. Si opta por dejar caducar dicho derecho, perderá no solo la opción exclusiva sino la prima inicial que haya podido pagar en concepto del derecho de compra o de reserva.
La opción del derecho a compra
- Ejercicio del derecho
Para ejercer la opción a compra basta que el inquilino, dentro del plazo pactado, manifieste su decisión de llevar a cabo el contrato de compraventa negociado al propietario. Para el perfeccionamiento del contrato, la jurisprudencia se decanta por la teoría receptiva, por lo tanto, no sólo se debe realizar dicha manifestación, sino que el propietario debe recibir esa comunicación antes de que el período concedido caduque.
Esta manifestación que puede ser expresa o tácita, debe de ser clara. El ejercicio de la opción de modo tácito exige la realización de actos inequívocos que impliquen el ejercicio de aquélla y que estos lleguen en plazo.
La opción de compra puede ejercitarse, incluso aunque el inquilino no haya abonado las rentas del arrendamiento, salvo que hubiera recaído sentencia firme resolviendo la relación arrendataria antes de ejercitar dicho derecho.
- Plazo del ejercicio
El plazo será el convenido por las partes. En caso contrario, y ya que no pueden permanecer indefinidamente vinculadas por dicho contrato podrá ser indicado por el juez a petición de las partes.
Generalmente en defecto de plazo, la Jurisprudencia suele apuntar como plazo el del periodo de vigencia de arrendamiento, no pudiendo ser superior. En este sentido el artículo 14 del Reglamento Hipotecario dispone que en los casos de arriendo con opción de compra la duración de ésta podrá alcanzar la totalidad del plazo de arrendamiento, pero caducará necesariamente en caso de prórroga tácita o legal del contrato de arrendamiento.
- Efectos
Si se ejerce el derecho de opción a compra se extingue el contrato de arriendo, lo que tiene como consecuencias la devolución de la fianza. Para conseguir la adquisición del bien, y consumación del contrato, es necesario el pago del precio y la entrega del inmueble.
El pago no debe realizarse en el momento del ejercicio de la opción de compra, salvo que así se hubiere acordado. Ahora bien, es válido el pacto en virtud del cual se supedita, el ejercicio del derecho de opción al pago del precio de la compraventa, dentro del plazo pactado para su ejercicio. Transcurrido este plazo sin abonarse el precio, aunque hubiere llegado a conocimiento del concedente la declaración de voluntad del beneficiario optando a la compraventa, habría caducado el derecho de opción, sin que la compraventa se hubiera llegado a perfeccionar
Información extraida de: http://cuestionesciviles.es/el-contrato-de-alquiler-con-opcion-a-compra/
